“公摊面积伤民”矛盾亟待求解

□伍鲲鹏

　　最近，一篇《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章在网络热传，甚至引起了新华社的注意。

　　“公摊面积问题不是一个新鲜话题，但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。”

　　“越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正。”

　　在房价高企、调控加码、一房难买的窘境之下，国人不禁追问：按套内面积计算房价几乎成国际惯例，为何中国计算房价、物业费等等，却要包含占比颇高的公摊面积?

　　中国独有的“奇葩”房产制度

　　全世界几乎所有的国家，住房面积都是按照套内面积进行计算，也就是你房产证上写的是100平米，你房内的使用面积就会有100平米。

　　但是中国却不一样，中国有一个奇葩的公摊制度，当你的公摊系数为30%的时候，你房内的面积只有70平米，2010年，山东某楼盘的公摊系数甚至超过52%，拿到手100平米的房产证，只有48平米的使用面积，严重侵害购房者权益。

　　中国官方从来没有给予公摊一个明确的法律规定，现行国家标准甚至还没有“公摊建筑面积”和“公摊系数”这两个术语，只有住建部和一些地方政府文件能看到。

　　中国的公摊制度是向谁学的呢，是向香港学的，可是如今香港已经在民意压迫下取消了这个制度，大陆依然还继续使用，成为了全球独树一帜的奇葩房产制度。

　　公摊面积的前世今生

　　公摊制度是香港独创的发明，全世界都没有，这个制度是怎么出现的呢。

　　1952年之前，全世界的房子都是整栋出售的，整栋楼从地皮到建筑全是你的，自然也就没有公摊这个说法了。那个时候的楼房是真的贵，现在你买一套房嫌贵是吧，要是让你一口气买5层楼你有没有这个能力?

　　那个时候，没有几个人有能力买房，买得起房产的都是大富豪，非常难以销售，为了加速资金回笼，某个香港地产商发明了新办法，那就是把楼房拆开销售，每一层销售给一个人，一栋5层卖给了5个人。在律师的帮助下，注册时由购买了一栋楼的5个人共同签了共有产权，规避了法律问题。

　　这一下好卖多了，这个创新手法很快被全香港的地产商都学会了。但是实际上一层楼还是有点大，依然有很多人买不起，为了能更快的销售，香港地产商在单层销售的基础上再度创新，把一层楼拆细成数个小公寓进行出售。

　　这一下购房的门槛再度大幅降低，总价急速缩小自然好卖，但是这种卖法引来了一个严重的问题。

　　当把一个五层楼拆成5份，每层楼卖给一个人的时候，没有任何争执，公用面积大家平均承担成本就可以了，因为也确实是平均的在使用。但是当每层楼拆细成数个小公寓的时候就麻烦了，每一个户型的样子、占用的面积都不一样，没有办法均分，很容易在各种成本上面产生纠纷和矛盾。

　　于是香港地产商就想出了一个法子，他们按照“公共契约”的模式，把整栋大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式，按照一定的比例分配给了所有的住户，所以你花钱买，买的是建筑面积。那么电梯井、大堂、岗亭这些占地面积怎么算呢，按照当初约定的比例，依次扣除，剩下的，才是你的套内使用面积，这就是公摊制度的由来，公摊二个字的原意，就是公共摊派。

　　于是，公摊制度和建筑面积就成为了香港特色的土地制度，后来推广到了台湾，然后推广到了大陆，成为了真正意义上的中国人特色地产制度，其他所有国家，均没有公摊这个概念。

　　到底啥是公摊、套内面积、建筑面积?

　　使用面积(地毯面积)=各个房间的面积总合

　　真正可以摆家具的的面积，香港叫“地毯面积”，顾名思义就是地面上能铺地毯的空间(包括厨房和卫生间)。一般是不计算窗台、露台和开放式阳台的。

　　套内面积(实用面积)=使用面积+墙体厚度+阳台

　　在使用面积上，加上了墙体的厚度。因为套内面积和使用面积相差不大，经常被混为一谈。日本买房就按套内面积计算，但不包括阳台。

　　所谓的公摊，即整个大楼的公共区域加起来，分摊到每户头上。像是楼梯、大堂、电梯井，统统都算在公摊里。

　　买房公摊比例多少合适?

　　根据我国的《住宅设计规范》规定，4-6层的建筑被视为多层建筑;10层以上的建筑被称为高层;小高层是生活中比较常见的说，其实就是7-11层的楼房。在这些不同性质的建筑当中，合适的公摊比例是不一样的，一般而言，多层建筑合适的公摊比例是8%-15%;小高层的是10%-20%;高层的公摊比例一般在15%-30%之间。

　　奇葩公摊损民容易，废除却难!

　　因为公摊的计算没有标准，也太过复杂，部分开发商利用民众对公摊的不了解，快速推升公摊系数，上文说的山东某地50%的公摊就是在这种情况下诞生的。

　　当公摊系数大到一定程度的时候，就会对购房者的权益产生严重影响，明明房产证上标的是豪宅的面积，结果套内就成了经济适用房的面积。更过分的是，公积金、取暖费等按面积计费的。

　　某些楼盘的黑心开发商，竟然还按照公摊面积计算精装费用，凭空增加购房者负担。

　　公摊的发源地香港，在2013年彻底废除了公摊和建筑面积的概念，改为和国际接轨，完全按照使用面积来进行计算。

　　而这个被发源地香港明令取消的腐朽制度，却还在内地继续存在，诸多地产商利用这个制度上下其手，用信息不对称来悄悄侵害购房者的权益。

　　1996年北京就尝试改变这个不合理的制度，让商品房按使用面积计费，但没有得到落实。而重庆在2002年则以地方法规的形式明确规定以套内使用面积为计价依据，不过目前又有死灰复燃的迹象。为何如此难以推行，很明显，有既得利益者在暗中阻拦，这个阻拦的人肯定不会是购房者，而是地产商。

　　其实，纵观世界大部分国家，大家采用的都是室内建筑面积作为房子计价的依据，完全没必要加上公摊面积这个东西，新华社既然发文明确质疑公摊面积伤民了，是不是也该到了处理一下这个历史遗留问题的时候了呢?

(据新华网)