尽管我省出台了禁止房开擅自变更项目规划的相关法规，但因诸多原因，仍不时有房开擅自更改规划的案例发生。近日，我省一规划行政主管部门对某违规建设项目依法开出了最高罚单并将付诸执行，为严惩房开擅自变更项目规划行为树立了良好的范例。

最高罚单震慑房开擅改项目规划行为

□本报记者 曾 丹

　　房开违规业主遭殃

　　近日，家住安顺市某小区的住户向媒体反映，按照当初的购房合同约定，他们应该在2014年12月就可以拿到房产证，可直到今年9月底，大家的房产证却办不下来。

　　“我们去问了主管部门，才得知是因为房开擅自更改了项目规划导致房产证办不下来。”该小区的业主得知这一消息后，心里十分焦急，大家认为，让业主来承担房开的违规行为后果实在“想不通”。

　　“我们买房的时候，售楼人员带我去查看了新房，发现没什么问题，就办理了交房手续并领回了钥匙。装修入住后，我去催办房产证时，开发商总是找理由推诿，一直拖到现在。”该小区业主王先生告诉记者，他们小区的三期有近千户业主都没办理产权证。

　　在催办过程中，有业主到相关部门去反映情况，也没有得到确定答复。今年7月21日，业主们在小区里看到一份安顺市城乡规划局的公示，内容是关于该小区项目规划设计方案调整情况的公示，征求利害关系人意见，如对该调整有意见可提请听证。

　　“根据购房合同所规定的，所有的变更必须在10日内提供给我们书面的报告。为何这么多年也没有出具正式报告?”对于这份公示，业主们都表示困惑。

　　在业主们的一再追问下，该小区开发商给出了一个让大家震惊的回复：“房产证至今未能办下来是规划方面出了问题。”

　　得到这一消息后，业主们急忙赶往安顺市城乡规划局了解情况，得到的答复是：该小区项目当初批准的规划面积26万多平方米。可是，规划部门对其验收时发现，该项目实测地上建筑面积减少了3551平方米，但不计算建筑面积增加约5.6万平方米，地上停车位减少了104个，地下停车位增加了204个。此外，该小区三期4栋房屋整体向西位移了0.7米至2米。”

　　“由于没有事先报批，这样的规划更改属于开发商擅自所为。规划变更之后，开发商也没有及时把变更情况向规划部门汇报，未取得主管部门许可，直接导致了验收不能通过，从而无法办理产权总登记，其所属房屋也就不具备办理产权证的条件。”记者了解到，今年8月，安顺市城乡规划局依法对该小区房开商进行了行政处罚，并组织了房开商和小区业主代表召开了听证会。

　　听证会上，业主们对于开发商违反合同约定、私自更改规划而导致业主无法办理产权证提出了赔偿诉求。

　　擅改规划严重侵权

　　“尽管我省出台了禁止房开擅自变更项目规划的相关法规，但因诸多原因，仍不时有房开擅自更改规划的案例发生。”记者从省高院了解到，在相关案例中，业主们的维权主张都得到了法院的支持。

　　“前不久南明区法院审理的一起案子就是一个范例。”记者在采访中了解到，2003年—2004年，南明区某小区的业主们入住后发现了一系列的问题，包括房开商擅自将楼房的消防通道封死，规划中的负二层停车场也被改成门面，租、卖给他人等等。同时，房开商也未按规划设计要求在建筑物的西北面开设通道，电梯也只通到建筑物的负一层。业主们还发现，该小区的绿化面积也未达到国家法律规定的标准。他们认为，房开商的这些行为严重侵害了业主的合法权益，使他们的人身和财产安全受到潜在的危险。在与房开商多次协商没有结果的情况下，部分业主决定联合起来，起诉房开商。

　　在起诉书中，业主们请求法院判令房开商将封闭的商住楼负二层消防通道打开，恢复规划中的建筑物西面三个通道和北面的通道，恢复负二层停车场，将电梯开放到建筑物的负二层，将小区的绿化面积恢复后达到法律规定的标准。另外，业主要求房开商赔偿5万元。

　　记者在采访中了解到，南明区法院接到起诉书后，经过反复的调查核实后认为，原告分别在2003、2004年与被告签订的商品房买卖合同合法。法院认为，虽然原告向被告购买的房屋仅为住房，双方对房屋的公共设施或配套设施未有约定，但根据《中华人民共和国城市规划法》的相关规定，被告作为建设单位应该按建设规划许可证规定的内容进行建设，因此，房开商修建的公共设施、配套设施也应符合规划的要求。房开商交付给业主使用的公共设施、配套设施等必须符合规划要求，这属于房开商向业主履行的合同义务范畴。

　　法院根据规划部门批准的方案图判定，被告擅自更改小区公共设施用途的行为对原告已构成了违约，影响了原告对房屋的使用，损害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。因此，法院支持业主诉讼请求。

　　“早在2007年，我省制定的《贵州省消费者权益保护条例》就严禁开发商擅自变更规划。”记者在采访中了解到，《条例》对消费者反映商品房消费中合法权益受到损害的若干问题作出了具体规定。其中存在以下三种违约行为之一的，消费者可要求退房，即擅自变更规划、设计，导致商品房质量、面积、结构、朝向、楼层、交付时间等与合同约定不符;商品房外部环境以及其他配套设施与经营者的承诺不相符;未在合同约定的期限内为购房者办妥房屋、土地权属手续。

　　最高罚单震慑违法行为

　　近日，贵阳市中院就某房地产开发有限公司诉铜仁市城乡规划局行政处罚一案作出终审判决，支持规划行政主管部门对违规建设项目依法开出最高罚单4567408元。

　　记者在采访中了解到，该房开公司于2009年取得铜仁市碧江区一国有土地的使用权，拟开发建设房开项目，并依法取得了项目建筑方案设计的批复和《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。2013年11月，该项目完工。

　　“在依法对该项目进行竣工核实过程中，发现项目总建设面积超《建设工程规划许可证》办证面积。”鉴于此，2013年11月，铜仁市城乡规划局对该项目超行政许可办证面积等违规建设行为进行立案查处。2014年5月，铜仁市城乡规划局依据《中华人民共和国城乡规划法》及《贵州省城乡规划条例》相关规定，作出了没收增加的建筑面积违法收入并处建设工程造价1%的罚款，共计罚没款4567408元的最高处罚决定。

　　“项目开发公司对铜仁市城乡规划局作出的处罚决定不服，向省人民政府提出复议申请。”据悉，省人民政府于2015年4月作出行政复议决定书，维持了铜仁市城乡规划局的处罚决定，但项目开发公司对省政府的行政复议不服，于2015年5月以省人民政府和铜仁市城乡规划局为共同被告，向贵阳市南明区法院提出了行政诉讼。2015年11月，南明区法院作出一审判决，驳回项目开发公司要求撤销铜仁市城乡规划局针对该项目处罚决定书的诉讼请求。项目开发公司不服南明区法院一审行政判决，向贵阳市中院提起上诉。

　　贵阳市中院审理认为，铜仁规划局根据《中华人民共和国城乡规划法》作出的《行政处罚决定书》认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，并作出终审判决“驳回上诉，维持原判。”

　　经查询，铜仁市城乡规划局对该项目作出的高达456.7408万元的行政处罚，是我省自《中华人民共和国城乡规划法》实施以来公开报道中对违反规划许可建设项目依法开出的最高罚单。