上市、退市，再上市，王健林赌的是一个可以预见的未来

万达商业的战略迂回

□王占锋

　　近日，大连万达商业地产股份有限公司(以下简称“万达商业”)正式启动从香港H股退市，王健林眼下正在下一个“上市、退市，再上市”的超级赌注，其规模之大、速度之迅，剧情之跌宕起伏，足以分分钟让业界为之震撼。

　　作为商业巨头，不仅王健林的一举一动会受到广泛关注，万达的任何变动，同样也会成为焦点。万达商业退市公告一经发布，便让业内外人士惊愕不已，毕竟作为万达帝国的核心板块从登陆港股到宣布退市尚未到一年半时间。 王健林有怎么样周详的商业盘算，让他决心豪赌一把?退市后的万达商业，能否顺利回归A股，完成财富神话的“冲天一跃”?

　　闪电退市

　　万达商业香港退市早有端倪。早在2015年，王健林与万达商业高层就已在谋划私有化之事。之所以没有对外公布，是因为高层还正在研判私有化之时机，其具体可行的路线图，还没最终定案。

　　万达最早对外透露这一信息是在今年3月。2016年春节刚过，王健林就迫不及待对外公布了其私有化公告，标志着万达商业正式进入退市倒计时。

　　接下来的5月底，万达商业在权衡众多投资商之利益后，达成了一定妥协，最终将私有化价格定为52.8港元，比48港元的发行价溢价10%，较3月29日首次发布私有化公告前的收盘价溢价44.5%。

　　事实上，万达商业此次从发出退市要约，到最后成功退市，仅用了短短6个月时间，顺风顺水，一切都在王健林的掌控中。按照万达商业退市计划，H股最后的交易日期为9月13日，预计7天后的下午4时，香港联交所将撤回万达商业H股的上市地位。

　　其实，万达商业退市并非首例。早在2011年1月20日，复星国际和复地联合发布公告称，复星国际将就复地全部已发行H股和已发行内资股提出自愿有条件收购要约，建议撤销复地的上市地位。

　　8月15日，万达商业退市方案，已经在北京索菲特酒店召开临时股东大会上获得股东大会批准，万达商业在退市程序上，完成了最关键的一个步骤。之后，万达商业回归A股，就只剩下程序性问题了。

　　回顾万达商业的上市之路，可以说是费尽周折。当初，万达曾在A股有过漫长的排队经历，其间更有地产因宏观调控上市无门的绝望。尽管王健林做出诸多的付出和努力，并没有让万达商业登陆A股市场。

　　A股的多次碰壁，并没让王健林知难而退，而是选择了勇往直前。被迫无奈的王健林，选择了迂回策略，远到香港的H股上市。2014年12月23日万达商业在香港成功上市，发行6.52亿的港股，每股发行价48港币，而万达商业的总股本高达45.27亿股。虽然迂和直属不同的两条路，但是目标是为了直。其实，王健林避开A股，远到H股上市，即是采取了迂的方式，来达到直的意图。

　　何以退市

　　虽然万达商业在香港成功上市，但是由于其发行的绝大部分港股，并不能在港股市场上自由流通，这在一定程度上影响了万达商业的估值及诸多融资功能的发挥。

　　对王健林来说，费尽周折才上了市，怎么又急着要退市呢?

　　首先，是估值太低了，万达商业在香港股市被“贱卖”了，这让王健林以及投资伙伴们，感到无法忍受。

　　虽然近年来，由于经济大环境导致的市场景气指数急剧下降，同时，受一系列政策不断变动的影响，但是万达商业并没有像住宅地产那样出现大幅波动，依然交出一份亮丽的成绩单，基本上实现了从重资产卖房到轻资产租赁的成功转型。

　　万达商业在2016年半年度业绩报告中的数据显示，截至上半年前6个月，万达商业收入376.35亿元，与2015年同期相比增长21.82%;净利润61.75亿元，比2015年同期增长18.48%。上市元年的2015年，万达商业取得的业绩仍可圈可点：2015年全年万达商业收入为1242.03亿元，较2014年的1078.71亿元增加15.14%。

　　业绩的突飞猛进，转型的初步成功，让王健林对万达商业有了更高的期待。事实上，万达商业的价值严重被低估。据万达商业2015年年报显示，其每股收益6.6元人民币，每股净资产39.8元人民币，而其股价却长期在净资产上下徘徊，有时甚至比净资产还低。然而截止到本月末，万达净利润170亿元，每股收益高达6.62元，然而市盈率只有6倍左右。

　　从王健林为人看，无论商业地产还是万达院线，以及以后万达体育、万达金融，他要做，就要做到第一，他要募集股份就必然让投资者赚钱。然而在万达商业价值被严重低估的前提下，让其投资者们赚到钱这一目的很难在短期实现。而这次万达商业果断退市，采取不低于一年前每股48元IPO发行价，作为私有化的回购价格，彰显了王健林对万达商业价值被低估的不满和对万达商业实力的自信。

　　其次，因目前中国大陆汇率政策原因，资本项目没有完全对外开放，香港上市发行的股票不能自由流通，导致86%大陆股东，也很难让投资的股票在流通中成功变现，独立使用，影响了他们的投资收益。而这显然与王健林想让投资万达股东都赚钱的理念是相悖的。

　　万达商业回归A股后，可以预见，其估值将会比香港高得多。此前，万达商业就提交了A+H的上市方案。不过，若万达商业选择A+H两个平台，由于A股和H股两地市场要求的管理方式不同，管理成本将不可避免地加大。倘若要在两者必选其一的情况下，万达商业肯定选择香港退市，并择机回归A股。

　　以退为进

　　众所周知，万达商业只是王健林商业版图中的一环，万达集团旗下还有文化、体育、旅游板块，其中万达院线已在A股上市。而王健林选择从香港市场退一步，则是为了回归A股的进一步。

　　万达商业从港股退市后，寻求国内A股上市是其必然选择。据了解，关于回归A股的议案，万达商业曾召开过股东大会进行表决，结果是“内地股东全票通过，香港H股也有99%以上通过。其实，万达商业在港股上市时，就为将来登陆 A 股“留了退路”。数据显示，在万达商业的总股本中，人民币股票占比约86%，港元股仅占14%。

　　事实上，A股的市场融资能力会更强一些。若万达商业顺利回归A股，将会获得能体现万达商业投资价值的更高估值。按照常理，万达商业已经从建房、卖房的重心转为商业地产出租—— 2015年其租金收入从15%增长到35%。万达商业已经实现从重资产向轻资产租赁的成功转型，其估值应在3000亿元左右。像万达这样的物业管理商在海外估值通常高于房地产商，一般市盈率在10-15倍。

　　毫无疑问，万达商业正是A股缺少的那种具有高成长性的大盘蓝筹，体现出地产业转型升级的指标性公司。未来若成功回归A股，一定会为A股创造新的投资热点，甚至有可能成为带领大盘走出谷底的“领头羊”。“以目前万达商业截至2015年底超过1800亿元的净资产规模看，市场预期未来万达商业在A股的市值规模，将有可能高达5000亿元到6000亿元。”一业内人士对外表示。

　　虽说直接回归A股难度太大，但未来万达商业通过借壳上市，也不是没有可能。但也有分析认为，目前万达商业的体量已经很大了，若再过几年，随着业绩的快速增长，其商业体量还会增长。而问题是，在A股的资本市场上，要想找到一个能装下好几千亿市值的壳，并不是一件简单的事。当然，万达商业也可能会通过业务重组分拆实现上市。据了解，万达商业已经对外表示，万达商业已经对重返A股制定了周密的路线图，最迟到2018年9月前，实现回归A股。