“调控细则”不细，房价何去何从

□本报记者　蒋兴华

　　本报3月14日刊发《国五条”出台，缘何反应强烈》后，引起不少读者兴趣。他们反映，“国五条”的出台，在各地都引起了极大反响，4月1日，地方出台了实施细则，然而，地方的细则不细，这对房价的走势很难把握。贵阳市的细则如何，房产情况怎么样，记者再次走访了部分市民与有关人士。

多个城市未涉及20%个税

　　按照国务院规定，全国各地公布“国五条”楼市细则的时间为3月31日。“期限”过去，记者上网了解到，目前有北京、上海、深圳、天津、重庆、南京、大连、济南、合肥、厦门等城市相继出台调控细则或房价控制目标。但从多地已公布的地方楼市细则政策力度来看，显示出一种现象，即：一线城市政策调控力度较紧，二线城市力度较轻，而在力度较轻的“地方版”细则中，有的竟只有百余字。
　　“国五条”颁布，继而地方版的调控细则出台后，对楼市将产生怎样的影响，无疑是人们普遍猜测和热议的重点。
　　一位业内人士在接受记者采访时指出，“国五条”新政执行以后，楼市的成交量应该会明显回落，房价整体走势也会趋于温和。可是地方版的细则出台多个城市未涉及20%个税 ，此举，表明调控细则不细使得一直观看的买房者无所适从。
　　的确，如同这位人士的分析，记者注意到，按照国务院规定，3月31日，是地方政府出台“国五条”执行细则的最后期限。然而，仍有一些地方的细则没有出台，有的地方虽然出台了细则，但只是：“同比增幅低于人均可支配收入实际增幅”几句话。
　　一直对此问题关注的刘先生对记者说，他发现一个事实，相比中央层的调控决心，地方政府的观望情绪在楼市调控上似乎止步不前。而且，各地政府表现出来的调控决心也有差异。例如，北京明确提出控制房价目标是“稳中有降”，而有的地方出台的“细则”甚至只有短短的一句不痛不痒的话：“房价增幅低于人均收入增幅”。
　　刘先生告诉记者，他通过分析认为，一些地方出台的细则，似乎是应付，城市在税收、限购扩容等敏感问题上表述颇为含糊，二套房首付和贷款利率等问题均未提及，如此的细节，让他周围的买房者不知道如何应对。
　　对刘先生的观点，供职于贵阳十四中的王老师持赞同态度。
　　王老师说：20%的个人所得说如何征收？二套房首付和贷款利率问题如何根据地方实际情况调整？房价调控目标怎么定、怎么实现等等，这些牵扯房地产调控力度的实质性问题都应该给出明确的答复、制定有针对性的措施政策。然而，令他及其他的许多朋友大失所望的是：大多数地方政府出台的政策细则并未回答这些问题。
　　王老师指出，什么是细则，细则就是“细节”，看不到细节，市民就不知道所以然。“房价增幅低于人均收入增幅”，这是要说明什么？这样的细则回应，显示出一些地方模棱两可的调控表态。

在合适的时候买合适价格的房子

　　记者上网查询到，三月初，“国五条“细则发布之后，一些地方紧跟着出台了相关政策，楼市调控风生水起。
　　作为三线城市，贵阳在“国五条”细则出台之后，引发了二手房市场买、卖双方的心理恐慌。一时间，贵阳二手房创造了单日成交记录的新高，对此，有关部门强调：二手房交易要视情况而定，不能盲目跟风凑热闹。但买房者听不进，一些业内人士针对国五条细则作出分析，使得有关楼市的各种争议不断。
　　“国五条”细则颁布，可以说是楼市调控史上最严厉的，房价是涨是跌，是许许多多买房者关心的大事，有关“房价会不会高涨、大涨”？成为购房者提心吊胆的话题。
　　记者记得清楚，三月初，在贵阳房产交易中心，一位接受记者采访的女士急慌慌地大声说：“新的政策出来，房价肯定要涨的。”为什么这样说，明摆着嘛，政策说的是二手房要交税，政策出来大家都不去买二手房了，二手房太贵，那么一定会一窝蜂买新房子。本来，买一手房的人就多，现在会更多，因此房价不涨才怪呢！”当时，女士告诉记者，她打算在贵阳细则出来前把房子买下来。如果不买，一定会吃亏。
　　女士认为，“国五条”细则颁布，不仅仅影响了二手房的销售，也会影响到新房的价格，新政的推出，让她必须毫不犹豫地在三月底之前买房子。
　　相比女士，另一位自称为“房先生”认为，“国五条”新政，应该是控制房价飞涨，其目的很明确，就是出台严厉措施，将与老百姓收入非常不符的高房价压下来。
　　“房先生”告诉记者，以他多年的经验，国家之所以要下这样大的决心限制房价涨，一定是发现了高房价带来的问题，所以一定要“严厉调控”。
　　房先生建议记者，一定要做好宣传，告诫买房者不能随波逐流，更不能头脑发热做蠢事，一定要到真正需要的时候，去买合适价格的房子 。

贵阳不在“房价涨幅过快”城市之列?

　　“国五条”明确“各省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度”。对此，一位不愿透露身分的人士说，对房价不合理或者投资性购买旺盛的区域会采取该政策，贵阳应不属于这一类区域。
　　的确，记者在采访中得知，根据有关数据显示，2011年，贵阳市新建商品住房交易均价5152元/平方米，2012年，贵阳市新建商品住房交易均价4577元/平方米，同比下跌约11.2%，由此看来，自2010年10月贵阳市执行“限购、限贷”等调控政策以来，贵阳市房地产市场调控成效明显，房价总体较为平稳。
　　有关人士认为，贵阳房地产发展比较合理，目前尚处在主要解决首次置业阶段，因此，“国五条”对贵阳房地产在宏观指导方向上所起到的作用更大于其实际作用。 也就是说，作为三线城市，贵阳本身受政策影响较小，从贵阳近一两年的房价走势来看是平稳的，“国五条”细则的前提是“针对房价涨幅过快”城市，贵阳显然不在此之列。
　　如同这位人士所说，4月8日，记者在贵阳市住房和城乡建设局采访了解到，4月1日到4月7日期间，全市新建房销售网签3606套，面积34.78万方。其中非住宅类544套，面积3.23万方；住宅类：商品房2942套，面积30.27万方，均价4574元/平米。
　　记者注意到，相比前一个星期，即3月25日到3月31日期间，贵阳市新建房销售网签2204套，面积21.09万方。其中非住宅类545套，面积3.04万方；住宅类：商品房1547套等，仅略有所增加。

没有必要紧跟着“吃退烧药”

　　按照规定， 贵阳市公布了新建商品住房价格控制目标：2013年新建商品住房价格增幅低于当年我市城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。
　　贵阳出台今年房价控制目标，除购房者外，房开企业是比较关心的。房价控制目标政策对企业的生存和发展有最直接的影响，对此，他们是怎么看的？
　　在接受有关媒体采访时，绿地集团(贵阳)置业有限公司营销负责人说，贵阳房价其实不高，在控制房价快速上涨方面，通过增加中低价位商品住宅的方式，加大供应量，用平衡供求关系的方式来控制商品房价格，是符合市场规律的，也是科学的。
　　就此，另一家房开企业老板也表达了类似的观点。
　　这位老板认为，从2012年贵阳市房地产市场的数据来看，市场整体呈现出“以价换量、量升价跌”的走势，开发量、销售量均与2011年相比有大幅提高，但整体销售价格比较平稳。国家宏观调控一直在从严，而贵阳市不断涌现的超级大盘对整个贵阳市的房地产市场起到了“价格稳定器”的作用，因此可以预见：即使没有“国五条”颁布，贵阳市的房价在2013年也仍然将处于一个比较平稳的状态。
　　针对“二手房交易收取购房者20%的个税，而贵阳市没有出台有关对策，是否会影响到贵阳市下一步新房价格走高”的问题，海马房开公司有关人士认为，全国楼市发烧，贵阳没有必要紧跟着“吃退烧药”，因为与全国平均水平相比，贵阳市的楼市价格并不贵。

贵阳“国五条”细则发布 未提及20%个税

　　贵阳市“国五条”细则出台，是在3月31日。
　　就该细则，贵阳市住房和城乡建设局、贵阳市物价局发布消息称，按照《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求，经贵阳市人民政府研究决定，公布今年贵阳市新建商品住房价格控制目标为：新建商品住房价格增幅低于当年贵阳市城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。
　　在接受采访时，有关人士介绍说，去年贵阳市城镇居民家庭人均总收入，扣除物价上涨因素的影响，实际增长7.13%。此外，根据2010年和2011年公布的数据来看，贵阳市城镇居民家庭人均总收入实际增幅在7%至10%的区间内，这意味着，今年贵阳新建商品住房价格增幅或在10%左右。2012年，贵阳商品住房市场呈现“以价换量、量升价跌”走势，贵阳商品房住宅共成交10万余套，成交面积近1000万平方米，比2011年分别上涨了112%和93%；新建商品住宅销售均价则比2011年下降11.2%。
　　记者了解到，“国五条”细则针对房价上涨过快地区，提出二手房交易个人所得税将按成交差额20%缴纳，在贵阳公布的细则中也未提及。
　　为何多数地方细则不提20%个税？是否征税20%会面临选择困难？有关部门的一位负责人在接受采访时解释说，当前贵阳市商品住宅的整体供应量不会低于去年，在供应量大的情况下，房价大幅上涨的可能性基本不存在，这也许是没有必要提及的原因。
　　他对记者说，在“国五条”细则出台后，为避免多交税费，贵阳二手房交易市场成交出现“井喷”，不断刷新单日成交量纪录，截至3月25日，成交套数已超过2200余套，其中单日成交最高套数超过210套，创下贵阳二手房有成交纪录以来的新高，但如今明显降下来了。
　　针对记者“细则不提及二手房交易将按成交差额20%缴纳个人所得税，会不会成为购房者的隐忧”的问题，海马一长期关注楼市走向问题的人士认为，总体来说，细则不细，可操作性就不强。这位不愿透露姓名的人士指出，地方出台细则未涉及有关焦点问题，恐怕是鉴于执行难度。
　　也许，这正是大多数城市对此只字不提的一个原因。因为，众所周知，在市场上，房产的属性五花八门，有自建住房、经济适用房、已购公房、商品房、拆迁安置房等，这些不同属性的房产在交易过程中遵循的规则不相同，再加上多年来没有实现交易信息的电子化，核实便成为一件极其费力的事情。