1月16日，自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。这意味着，通过试点实施方案的城市已扩大至18个城市。集体建设用地建设租赁住房能给贵阳楼市、贵阳人带来什么?人们什么时候能享受到这一政策的红利?

　　专家表示，这一政策的出台，标志着国家在租购并举方面迈出了实质性一步，在打通土地用途这一壁垒后，贵阳房屋租赁市场将迎来大发展，预计在今后三年左右，租赁质优价廉的房屋不再遥不可及，多类人群将享受到租赁住房带来的红利。

贵阳住房租赁市场迎供给侧改革

□余珉琨

坚持“只住不炒”定位

　　自然资源部与住房和城乡建设部针对此次出台的政策表示，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，促进建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度，实现城乡融合发展、人民住有所居，增加人民群众的获得感。

　　面对居高不下的房价，国家早在几年前就出台了发展房屋租赁市场的相关文件规定，为此，贵阳市住建部门也出台了多种政策发展房屋租赁市场，但相对于庞大的租房需求，目前贵阳建设的公共租赁房屋数量难以满足全部的市场需求。

　　资深房评人、中国房地产协会理事张江平表示，专门用于租赁的房屋建设，主要瓶颈在于政策及土地，其中土地问题尤为突出。“按照我国规定，只有国有建设用地上才能建商品房，集体建设用地上建成的住房，被称为‘小产权房’，不被法律认可”。他表示，在这样的背景下，出现了这样一种景象：同样是土地，因“国有”与“集体”身份不同，前者往往是受到追捧的“明星”，后者则少人问津。

　　现在，国家试点许可政策的出台，或将打破两者之间的鸿沟，土地问题解决了，再配合政策红利，贵阳租赁住房的供应量必将大幅增加。

政策信号意义很强

　　如果说之前的“租售同权”、“只租不售”等都还是从“需求侧”入手对房地产市场进行引导的话，那么这项政策就是扎扎实实的“供给侧”改革。

　　对于试点新增加的5个城市，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这意味着集体建设用地建设租赁住房试点进入了2.0版本。“此前试点的城市表现为流动人口规模大，租赁市场需求比较旺盛。而试点新扩容的5个城市，同样属于规模大、流动人口多的城市。但更为关键的是，通过发展租赁市场，可以对冲高房价。”严跃进说。

　　严跃进认为，第二批试点获批的信号意义较强，预计在2019年下半年，房价上涨过快的城市也有加入试点的可能。此外，随着《土地管理法》和《城市房地产管理法》修改工作的推进，后续集体建设用地改革的力度会更强，这将利好租赁供给端和租赁市场的活跃。

新型城镇化建设催化剂

　　房地产专栏作家、资深房评人谢国荣表示，贵阳此次集体用地建设租赁住房的试点改革，毫无疑问将有利于推动贵阳楼市结构的持续优化。

　　他表示，盘点目前贵阳楼市的库存量，很大一部分都集中于中高端，经济型住房特别是房屋租赁市场的发展相对较慢，而此次政策的实行，在未来几年，贵阳租赁住房数量大幅增加后，在楼市的低端市场将形成有力支撑，对优化贵阳楼市结构，形成良性发展格局有着重大意义。

　　对于整个城市来说，盘活大量的农村集体存量建设用地，对于促进城乡经济协调发展，加快构建租购并举住房体系，推动乡村振兴、新型城镇化进程等等，都有重要的现实意义。贵阳房地产行业的良性发展，也将在协调房地产和经济发展的关系方面，以及贵阳大力发展的大数据、高端制造、高新产业等实体经济的革新等方面注入持续动力。

　　谢国荣表示，这一政策出台后，贵阳公租房建设的步伐也将进一步加快。2018年，贵阳市累计建成10.16万套公租房。这些公租房在完成主体建设的同时，项目道路、供电、供水、排污、消防等硬件配套设施也完成了同步建设，而小区生鲜超市、医院、社区、幼儿园、图书室等也在加快建设中。《贵阳市2018年申请公共租赁住房保障标准》中指出，除了将困难群众纳入保障范围之外，来筑务工家庭、新就业职工、刚参加工作的大学生等群体也纳入了保障范围。

未来几年很值得关注

　　业内人士表示，贵阳首批的新型租赁住房，有可能在今年就获批开工建设，并且到2020年预计有1万套投用。

　　资深房地产策划人张彤表示，此次贵阳集体用地建设租赁住房，主要强调只租不售，项目宗地只能办理整体产权，不得分割登记。有别于其他城市，贵阳此次建设又以精准扶贫精准脱贫为背景，以“城乡三变”改革(贵州省全面推进农村资源变资产、资金变股金、农民变股东改革)为路径，以建设公平共享创新型中心城市为总目标。

　　从目前第一批试点的区域的租赁市场来看，主要以居民零散居住为主，量小面窄，其中农村地区占据了很大比例，政策出台实施后，在未来几年，将极大地推进“农村三变”和“城市三变”改革，中低收入群体将主要受益。

　　张彤说，此次政策的出台，给农村集体经济和外来务工者带来了利好消息，对贵阳楼市结构的优化意义重大、影响深远。在未来几年，基于集体用地的低租赁住房的审批、建设、分配等环节很值得关注，它也能很大程度上影响贵阳楼市发展。他表示，结合目前贵阳楼市大背景来看，1万套左右的租赁房屋，只占据了一小部分，而且这类租赁房屋的立项、审批、建设、租赁还有一个较为漫长的过程，再加上目前集体土地多在城乡接合部，周边产业与配套仍在发展中，因此对外来人口吸引力在未来几年才有可能明显显现。因此，从房价上来看，房屋租赁市场对贵阳房价的整体影响力仍然较弱，仅可能在局部产生。

　　(据新华网)